福岡で新築注文住宅をご検討中の皆さま、

こんにちは。

高断熱・高気密と耐震性を重視した新築注文住宅を

ご提案しているイシンホーム福岡西です。

 

道路には公道と私道があります。

国や都道府県などの地方公共団体が管理する道路が公道であるのに対し、

私道は個人や民間の団体が管理している道路です。

管理者の違いで公道か私道かという区別をすることができます。

ちなみに、位置指定道路は管理者が個人や民間団体であるため、私道に当たります。

 

今回は、あまり聞き慣れないけど家を建てるときに必要になる知識の一つ、

位置指定道路について解説していきます。

目次

• ◯位置指定道路とは？
• ◯接道義務を果たすために必要
  • 広い土地を分けても、道路に面していない土地には建物が建てられない
• ◯位置指定道路の所有権は誰にあるのか？
  • 共有名義の場合が多い
  • 持ち合いや地主などが所有しているケースも
  • 分筆してそれぞれが持ち合っている場合
• ◯位置指定道路の注意すべきポイント！
  • 所有者の確認と埋まっている水道管の状態への理解
• ◯まとめ

◯位置指定道路とは？

位置指定道路とは、一般的には「地方道」とも呼ばれ、私道の中でも、特定行政庁から指定を受けた私道のことを指します。

建築基準法上の道路 (原則幅4m以上) として認められている私道で、位置指定道路に面した土地は建物を建てることができます。

 

◯接道義務を果たすために必要

なぜ特定行政庁が一定の条件を満たした私道を“位置指定道路“と指定するかというと、

建築基準法で都市計画区域と準都市計画区域内に建物を建てるのに“接道義務”を果たす必要があるためです。

建物を建てる場合、建築基準法で道路に2m以上接している必要があることが定められています。

 

広い土地を分けても、道路に面していない土地には建物が建てられない

簡単に図に表すと…

このようになり、土地Bと土地Dには建物が建てられません。

ですが、

このように位置指定道路を設けることで、公道に面していない土地にも建物が建てられるようになります。

 

◯位置指定道路の所有権は誰にあるのか？

共有名義の場合が多い

位置指定道路は私道ですので、所有者がいます。

よくあるのは、該当の位置指定道路に面する土地の所有者で共有しているケースです。

例えば、建売住宅など、新しく分譲された一戸建ての接面する道路が位置指定道路の場合、

その位置指定道路は共有名義になっていることが多く、この共有名義という所有形態が一番多いケースです。

 

持ち合いや地主などが所有しているケースも

位置指定道路は地主個人や土地を分譲した業者が所有しているというケースもあります。

ほかにも、その道路に面している各敷地の所有者が自分の敷地と共に、分割(分筆)した道路を所有しているというケースも。

 

共有名義であることがスタンダードではありますが、建売住宅などの場合でも古い位置指定道路があるエリアで

建売をするケースなどでは、共有名義ではないケースもあります。

共有名義であれば、道路全体に対して、それぞれの所有者が利用する権利を持っているので、利用に関するトラブルは起こりにくいです。

 

分筆してそれぞれが持ち合っている場合

自分の敷地に面する位置指定道路を分筆して持ち合っている場合、自分が所有していない部分の道路の通行や掘削工事などを妨害されるリスクがあります。

地主など、自分以外の人が道路全体を所有している場合も同様です。

 

◯位置指定道路の注意すべきポイント！

所有者の確認と埋まっている水道管の状態への理解

住んでからの近隣トラブルを回避するためにも、土地購入前に位置指定道路の所有者を確認することが大事です。

将来的に起こりうるトラブルをある程度想定し、理解した上で土地購入を検討するということが必要になります。

 

売買契約の際には重要事項説明があり、土地に面している道路が位置指定道路であることや、その所有権について、売主は説明をする義務があります。

しかし、将来起こる可能性のあるすべての問題に対しての調査説明義務まではないので、買主の方が、十分にリスクを理解した上で購入を検討する必要があります。

 

さらに、道路だけでなく、位置指定道路に“私設”の水道管が通っている場合、その補修の際は水道管の補修費用も負担することになり、

この補修費用については、位置指定道路を持ち合っている所有者同士で話し合って捻出することになります。

 

その土地を購入して間もなく、補修が必要になるということもありえるので、位置指定道路の場合、

埋まっている水道管が公設か私設か、私設管であればどの程度古いものなのかは事前に調べておいた方がいいでしょう。

ただし、公設管であれば各自治体の役所で誰でも確認できますが、私設管の場合、仲介業者を通して売主に確認することになります。

売主もその私設管を引いた当時から住んでいるとは限らないため、把握していないこともあり、私設管の場合は特に注意が必要です。

 

位置指定道路には水道管のほかにも、下水管やガス管などが埋められていることがあり、

売買の際、その点については重要事項説明書に記載され、仲介業者から説明があります。

しかし、それらの設備の劣化具合や補修履歴まで詳細な説明があるとは限りません。

 

補修工事が行われたことがあるかなどについては、各事業者が持つ台帳で確認できますが、

台帳はその私設管の所有者しか確認ができないため、購入前に確認したい場合は、

仲介会社を通して売主から委任状を取得し、役所で確認をすることになります。

 

手間のかかる作業になるため、実際はそこまできちんと把握してから購入している人ばかりではないそうですが、

購入後の後悔を防ぐためには、事前にきちんとリスクを把握しておくことが重要だといえるでしょう。

 

◯まとめ

いかがでしたでしょうか。

 

もし迷っている土地が位置指定道路に面しているのであれば、

注意点をしっかり把握してから選んでいただけたらと思います。

皆さまのお家づくりや暮らしの

役立つヒントに繋がれば幸いです。

皆さまがご計画される新築注文住宅での暮らしが、

快適で楽しく過ごせますように…。

そして、

福岡での新築注文住宅をご計画されている皆さまの

お家づくりが楽しい時間になりますように…。

イシンホーム福岡西では、

皆さまに寄り添って、

皆さまの想う理想の空間を創るお手伝いを全力でさせていただきます。

福岡での新築注文住宅をご検討の方は、

ぜひ、イシンホーム福岡西の展示場を見学されてみてください。

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お家づくりのご提案をさせていただきます。